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“三道紅線”下,房企降負債提速

2020-11-12
來源:貴港房產網
編輯:言寺
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    當千億軍團擴容、三甲門檻突破六千億元,房企在銷售規模迅猛增長的同時,負債也在高企。對于房企來說,高負債一直是把雙刃劍,規模擴張往往伴隨著高負債,但也有不少房企因高負債而倒下。當杠桿運用到極致時,高負債也就成了房企們的“心病”。

    此前業內就警示,房地產高杠桿的資本游戲玩不下去了。而今年面對“三道紅線”的高壓,房企加緊降負債,調整債務結構、減少負債、加強現金流的管理,成了房企當前最重要的課題。隨之,分拆物業上市、配售新股、打折促銷等,都成為去杠桿的手段。

    規則改變,房企降負債從主動到被動

    8月20日,住房和城鄉建設部、央行召開重點房地產企業座談會,碧桂園、恒大、萬科、融創等12家知名房企參會,監管部門要求房企在2023年6月30日前完成降負債目標。此后,市場便傳出“三道紅線”新規。

    據悉,“三道紅線”分別為剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、第三道紅線為現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同,將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中,開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩道,有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一道,增速不得超過10%;一道未中,不得超過15%。

    此前,據諸葛找房數據研究中心監測顯示,100家上市房企中踩線的占比高達86%,絕大部分上市房企都已經觸發監管紅線。

    10月底,標普信評研究報告顯示,在跟蹤的87家樣本房企中,超過40%的企業截至2020年上半年末的有息債務同比增速均超過15%。而已經觸碰“三道紅線”的房企則達到了24.1%,完全沒有觸碰“三道紅線”的企業僅占12.6%。

    按照監管風向,觸線的房企都需要減負債,尤其觸了“三道紅線”的房企,更是面臨較大的降負債壓力。業內人士表示,與此前房企主動降負債相比,現在更多的是被動降負債。

    此時,降負債成為房企最為棘手,也是不得不面對的問題。9月25日,在媒體見面會上,萬科董事會主席郁亮表示,“三道紅線”是行業重大游戲規則的改變,進而影響打法的改變。

    郁亮的觀點及機構的數據,都顯示出了“三道紅線”涉及面之廣,對房企影響之大。房地產行業由此掀起降負債、去杠桿的行動。

    從當前來看,房企正在使出渾身解數降負債,如收縮規模、嚴格現金流管理,以及分拆物業上市、配售新股、打包出售資產等。

    值得關注的是,“三道紅線”對房企融資端的影響立竿見影,境內相對寬松的貨幣環境急轉直下。據同策研究院分析人士認為,三季度房企融資規模連續兩月震蕩下滑,融資規模持續收縮,9月觸達最低點,房企融資不斷承壓。預計四季度,房企融資規模將大概率保持下降或平穩態勢。

    配股、分拆上市、促銷等多舉措降負債

    在房企融資渠道逐漸收緊的大環境下,配售新股已然成為房企融資的重要“武器”。

    據同策研究院監測,前三季度房企股權融資大幅增長134.18%。今年股權融資激增主要與房企引入戰略投資者相關。比如6月萬科引進390.4億元戰投、8月恒大旗下物業引入235億港元戰投。與此同時,今年萬科、世茂、旭輝、綠城等多家房企為緩解借債壓力而配售新股,帶動海外配股融資金額的攀升。

    此外,今年房企分拆物業上市也是一大看點,其中以恒大、世茂、金科等為代表。這一舉動既可緩解自身融資壓力,又可改善企業資產流動性。

    早在今年發布中期報時,恒大集團總裁夏海鈞就提到,會逐步地把一些優質的資產分拆出來。而這個目標實現以后,也能大幅度降低公司的負債率。另據11月6日港交所消息顯示,恒大集團分拆恒大物業,有望在近期通過港交所上市聆訊。

    在一系列舉動之后,三季度房企業績報上的負債指標已有起色。比如,在恒大全線7折等一系列讓利組合拳下,“金九銀十”兩個月為中國恒大全年銷售業績貢獻了1819.7億元,在充實現金流的同時,降負債的目標也有望達成。

    據悉,今年3月以來,恒大啟動“高增長、控規模、降負債”新戰略,其中降負債是重中之重,戰略的最終目標——高增長和控規模均是圍繞降負債開展的。

    另一個值得關注的降負債房企則是富力,今年以來特別是下半年,富力持續從資本市場、銷售、酒店營收等方面多管齊下去杠桿。10月,富力完成2.57億股新H股配售。截至三季度末,富力有息負債規模已較2020年一季度下降約242億元。

    高杠桿房企還會遭遇哪些坎?

    在業內人士看來,當前企業需要在新時期找出一條平衡發展之路,在負債與規模增長之間找到一個平衡點。

    其中,融創中國指出,下半年在審慎拿地的同時,會繼續將優化資本結構、降低負債率水平和融資成本作為當前發展階段的重中之重。金茂管理層在中期業績發布會上表示,過去幾年,該公司看到了市場高速發展的機會,未來會進一步改進工作,逐步控制負債。

    除了規模房企之外,一些中小型房企也頻頻提及降負債。大發地產首席財務官兼高級副總裁羅俊在中期業績發布會上表示,進一步加強與其他房企的合作關系,不斷引入權益資本,降低財務風險。未來,公司的凈資本負債率會保持在80%以內。

    同策研究院分析人士預計,三季度后“三道紅線”進一步實現經濟與樓市的切割,避免房地產擠占實體經濟信貸。而房企將面臨長期融資緊張的環境。

    在融資壓力下,房企仍將面臨償債風險。據貝殼研究院統計,2020年前10個月我國房地產企業境內外債券融資累計約1.03萬億元。而11月份,房地產行業將迎來今年以來的債券到期高峰,待償規模達1071億元。為此,年底之前,房企將承受降負債與沖業績的雙重壓力,尤其是部分高負債房企面臨的壓力較大。

    為此,房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入。不過,標普信評認為,存貨水平過低的企業都有可能因為銷售回款不足,而承受流動性風險上升的壓力。

    與此同時,天風證券分析人士認為,對高杠桿房企來說,高權益比例意味著有較大的空間可通過尋求合作改善資產負債表。而權益比例較低的企業,如果同時具備高杠桿特征,則未來或預示會有較為緩慢的規模增長及較長消化高杠桿的時間。


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